申康看市

一二手房4月成交下跌 樓市進入新一輪博弈期

作者: 時間:2012-4-29 9:51:46
根據21世紀不動產上海區域市場研究部的統計,4月前22天,上海新建商品住宅累計成交43萬平方米,較3月同期回落12.6%,其中4月16日至22日共成交1183套房源,成交總面積為15.2萬平方米,環比分別回落11.5%、0.15%。4月近3周的平均成交面積僅為13.7萬平方米,遠低于3月周均18.2萬平方米的水平。

  DTZ戴德梁行華東區綜合住宅服務主管伍惠敏表示,3月成交量反彈,主要源于近期開發商在去化壓力下的促銷幅度,及1、2月積累的需求釋放形成所謂的“窗口期”。隨著累積需求釋放,有效需求總量會有削弱,預計后續1至3個月內的成交量會出現整體平穩、小幅波動行情。21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示,近期樓市成交繼續縮量與此前新建住宅供應突然縮減不無關系,同時,在價格成為購房者首要考慮因素的當下,市場降價勢頭逐步企穩,買賣雙方“拉鋸戰”再現,也制約了成交量進一步釋放。

  伍惠敏認為,在調控壓力下,當前住宅市場正處于歷史低位,除了公開打折的樓盤外,大部分項目都存在議價空間,其中甚至包括此前始終不愿加入促銷行列的高端項目,但就此斷言“房價底部”為時尚早。目前環境下,任何中高幅度的價格反彈,都可能招致政策面再次強力介入,這種反彈也就只能是曇花一現。

  相比一手房市場,二手房市場博弈的態勢更明顯,4月以來,全市二手房成交量較3月同期下降15%左右,其中徐匯、黃浦、靜安等市中心區域降幅更大。根據漢宇地產市場研究部對全市百家門店成交統計,4月上半月成交的案例中,議價空間普遍回落至2%—3%左右,超過5%的一單都沒有,零議價成交也不在少數。

  21世紀不動產上海銳豐復城國際店分行經理孫林表示,隨著近期樓市利好政策頻現及前期觀望群體介入,板塊內房東心態有所轉變,不僅誠意房東讓利空間出現縮減,更有部分房東選擇提價,幅 度維持在5%左右,提價項目在總掛牌房源中占比約10%。但孫林表示,除了少部分戶型樓層較佳、具額外價值的提價房源能吸引潛在購買力關注外,掛牌房源提價后基本少人問津。

  在住宅市場整體交投再陷僵局的同時,別墅及中高端市場則延續“以價換量”的積極態勢。上周本市新盤銷售冠軍是位于周康板塊的“御沁園”,共簽約94套別墅房源,銷售面積17558平方米,實際成交均價為2.39萬元/平方米,低于預售最低報價2.5萬元/平方米。在此項目熱銷的帶動下,上周本市別墅合計成交159套,環比提升109.2%,創年內單周別墅成交套數最高記錄。

 嘉定南翔公寓價格跌破13000元/平方米,楊浦新江灣精裝大平層每平米單價僅34000元/平方米,申城新房市場的降價風仍在持續。記者在調查中發現,上周滬上多個在售樓盤的價格非但達到自身的歷史最低價,甚至觸及了所在區域自2009年以來的價格底線。

    華潤新江灣九里上周末(21日)開盤的突然降價打了業內一個措手不及,也讓認籌購買的客戶笑開了花。據了解,這個地處楊浦新江灣板塊腹地的中高端項目嚴格來說是華潤置地橡樹灣的二期產品,此次加推了36套166平方米的精裝修大平層房源。去年成交均價達到43000元/平方米,直至開盤前售樓處對外的報價仍在每平方米4萬元以上。

    不過出人意料的是,該項目卻當場突然下調價格,給出了總價減20萬最高再打89折的優惠,實際均價在34000元/平方米—36000元/平方米,如果按去年的成交均價來看,每平方米大跌了8000元。從目前新江灣區域在售項目的房價來看,華潤新江灣九里此次的的價格已經達到了區域同類產品的底價,也是其二期產品開盤以來賣出的最低價格。

    這樣的低價自然受到市場的熱捧。當新民網記者從該項目銷售中心了解到目前36套房源已經全部售出,本周末將再行加推一棟共36套房源。不過項目銷售經理表示,目前可以確定的優惠只是10萬認籌開盤時可以抵30萬,屆時是否還會有折扣現在還不能確定。

    在嘉定南翔板塊,同樣有項目賣出了歷史最低價格。網上房地產的成交數據顯示,板塊內的上雋嘉苑項目,自2008年開盤至今,無論是之前的路勁逸雋園還是現在的路勁翡麗灣,其月成交均價從未低于13000元/ 平方米大關。在去年2月的最高點,成交均價甚至接近18000元/平方米。但在上周其卻悄然成交了37套房源,成交均價僅在12852元/平方米。

 這樣的價格同時也跌破了南翔板塊自2009年來的區域房價底部。據了解,伴隨著軌交11號線的建成通車,該區域2009年以來在售公寓新房價格一路快速上升,單價普遍達到15000元/平方米以上,個別精裝修項目的售價甚至在20000元/平方米以上。對此,業內人士分析,南翔板塊與新江灣類似,均是在售項目扎堆的區域,樓盤之間對客源的爭奪非常激烈,加上前期存在一定的房價泡沫,個別項目價格跌破區域底線并不意外。

    此外,包括周浦的聯排別墅項目御沁園,嘉定新城板塊的保利湖畔陽光等項目在上周的成交價也大幅低于市場預期。新入市的御沁園24000元/平方米的成交均價僅與周邊公寓項目相仿;而保利湖畔陽光則回到了其2009年剛開盤時13000元/平方米的水平。

    那么這樣的降價是否會帶動板塊整體價格下行?某房產機構薛建雄就認為可能性很大。他告訴記者,就華潤項目來說,其價格調整很大程度上受到全市中高端市場總體降價的影響。“所以作為板塊內首個下調價格的項目,我預計肯定不會是最后一個。”而對于路勁南翔項目來說,目前周邊樓盤的銷售同樣陷入困局,如果其降價的效果明顯,或引來跟風。

    不過,也有分析人士對此持不同看法。一位不愿透露姓名的代理行人士就向記者指出,就目前來看這兩個項目的推盤量均不大,同時又都不是區域標桿項目,所以短期內對周邊的沖擊預計不會太大。

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